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疫情多米诺骨牌:上海商务区写字楼租售变局

日期:2020-06-19作者:木木来源:

“疫情之后,我就只在5月份签了一单。”在上海写字楼中介行业浸淫十多年的张中名(化名)无奈地说道。

受新冠肺炎疫情带来的市场多米诺骨牌效应影响,张中名所在的高端商务区写字楼租售市场已经跌入谷底,空置率高升、租金腰斩、客户“大换小”频繁……

来自世邦魏理仕的数据显示,一季度上海陆家嘴商务区空置率为20%,存量则有将近200万平方米。一季度上海写字楼市场向租户倾斜,业主积极调整优化企业灵活性以应对多变的商业环境,租户将迎来更多升级搬迁的优质选择。全市租金报价环比下调0.9%,有效租金下调1.5%,其中装免期全市平均录得3.9个月,环比增长4.5%。

作为写字楼中介,张中名平时的主要工作就是带着客户穿梭于陆家嘴的各大甲级写字楼之间。一旦促成交易,张中名就可以从业主那里拿到1-2个点的佣金。由于物业公司每天下班后就无法带看,张中名的上班时间和陆家嘴的白领们通勤时间几乎同步。

今年5月,张中名终于迎来了2020年的第一单,成功租出了位于陆家嘴商务区边缘某座写字楼的一整层,租金是8元多/天/平方米,这个价位相当于陆家嘴商务区目前平均租金的中等水平。

在经历2019年租金下调之后,陆家嘴商务区写字楼租金在疫情冲击下又下跌了。

6月初,张中名遇到了刘江(化名),刘江与朋友共同创办的电商公司进入新一轮扩张,最近想在陆家嘴寻找一个更大的办公空间。刘江公司现在的办公面积大概1500-2000平方米之间。这要是放在陆家嘴大部分写字楼里,相当于一整层或两层的空间。但刘江的预算只有5元左右/天/平方米。这和陆家嘴目前的租赁均价10元以上/天/平方米的水平,差距不小。

然而,张中名很快就为刘江物色好了几处可供挑选的写字楼。刘江也很清楚,两年前的陆家嘴租金均价是绝对不会低于8元/天/平方米的。

空置率高企:新商圈崛起、小业主获利离场

上海中心、金茂中心、环球金融中心是陆家嘴的三大地标建筑。它们的租金水平也是陆家嘴区域的标杆,在15元-25元/天/平方米。

部分中介人员反映,目前上海中心空置率可能高达30%,这也是自该项目招商以来空置率最高的水平,而据该项目租赁部相关人士介绍,由于对客户的甄选比较严格,因此,导致大楼空置率一直处于相对较高水平。“如果不挑客,早就租满了。”张中名说,金茂中心、环球金融中心也同样对租客有要求,比如环球金融中心一度要求入驻企业必须是全球500强;即便行情不好,这三个地标建筑的价位也没有轻易下调。

但其它写字楼由于部分楼层已转手给小业主,开发商也很难统一价格,行情不好的时候,价格战在所难免。据部分写字楼业主、大厦招商及物业管理者、中介人员透露,上海陆家嘴区域一些办公楼2018年初的出租率超过90%,但三季度以来出租率骤降到80%左右,降幅大于10%,分水岭主要出现在2018年8~9月份。2019年经历一年调整之后,2020年又经历疫情,导致更多金融、投资公司收缩规模。

上海中原地产数据显示,上海写字楼市场按照中央商务区、核心商务区、新兴商务区划分,截至2020年4月,核心商务区的整体空置率逼近30%。很显然,个别项目空置率已经达到甚至超过30%。

一名业内人士指出,空置率最高达到30%、租金下滑、小业主抛售等,导致陆家嘴商务区的写字楼正在面临一次客户洗牌,甚至会影响区域的租金水平。除了受到经济大环境变化、客户战略调整的影响之外,还与上海新崛起多个商务区与小业主套现离场有关。

某家国内知名的视频弹幕网站,自2015年开始一直在陆家嘴商务区边缘地段的国际航运金融大厦租用写字楼办公,从一层到两层、三层,最后要租4层才够用,一共大约1万平方米。2019年,杨浦区招商引资优惠政策出台,给这家企业一栋写字楼免费办公,自然陆家嘴就失去了这一个优质客户。查询启信宝信息可见,这家视频网站企业的注册地址已经更改到杨浦区。如今,这家企业曾经租过的楼层,租金又有轻微下调,从当年的6元/天/平方米下调至5.6元/天/平方米。

企业退租也有多方面原因:有的是本身业务缩减,为降低成本,不再在陆家嘴这边办公。此外,现在上海一些新兴的产业园区也比较多,租金和税收优惠政策都较具吸引力,中小型企业出于性价比考虑,有的就会搬迁过去。

行情不好的时候,写字楼业主给租客的装修免租期也会变长。如果签约3年,免租期从2个月左右,延长至4个月、半年、8个月、甚至一年,这要视每栋写字楼的情况而定。

由于小业主的想法难统一,往往同一栋写字楼里,价格差异比较大。比如国家开发银行大厦,大业主的租金水平在7-9元/天/平方米之间,而有一名小业主开出了4元/天/平方米的低价,希望尽快租出去。

陆家嘴写字楼出现一波固定资产折价抛售。21世纪经济报道记者独家获悉,宁波银行上海总部在年初买入位于陆家嘴商务区的中融碧玉蓝天15-20层,据了解,这单交易是通过产权交易所达成的,单价刚刚超过10万元/平方米,相比此前开发商售价最高12万元/平方米,已有明显下调。而网上查询该项目二手均价在7.3万元/平方米。

在同一个产权交易所网站,记者还看到不少陆家嘴的写字楼小业主低价抛售写字楼房源,中融碧玉蓝天近期就有几层高楼层面积整体挂牌转让;一批楼龄超过20年的写字楼,不少小业主开始套现离场,比如招商局大厦,落成于1990年代,近期不少小业主在产权交易中心挂牌,单价6万元/平方米左右。

陆家嘴商圈大部分写字楼已进入高楼龄阶段,业主选择翻新,吸引了不少成本管控严格的金融、科技公司进驻。位于竹园商贸区的宝钢大厦,与陆家嘴商务区相隔一个地铁站,翻新之后的价格并没有多大涨幅,但由于周边竞争比较激烈,其有一整层房源,租金给出了一个优惠:6元/天/平方米,并有6个月免租期与车位赠送。而该区域写字楼租赁均价在8元/天/平方米。

企业进退之间:行业洗牌、需求减弱

虽然租赁、出售行情变化非常大,但从投资角度看,无论经济环境如何变化,上海依旧是资本投资热土。

一季度,上海吸引实到外资投资46.69亿美元,同比增长4.5%。其中,3月实到外资18.72亿美元,同比增长20.8%。1月和3月,共签约外资项目129个、投资总额达239亿美元。一季度新增跨国公司地区总部10家、外资研发中心5家。

上海过去号称“十里洋场”,如今也是金融机构云集的名利场。陆家嘴写字楼的行情变化,映射的恰是一次行业洗牌,比如外资零售公司明显收缩。由于经济不确定性增加,以及疫情下企业推迟决策,租赁需求继续减弱。

仲量联行指出,不少公司重新评估办公需求。整个市场的净吸纳量为-5.2万平方米。此外,一些项目竣工日期被推迟至2020年第二季度或下半年。

疫情暴发导致需求放缓,租金因此下降,特别是在空置率较高的非中央商务区。由于中央商务区内多数项目保持稳定,且续租率上升,中央商务区租金环比小幅下降0.9%。非中央商务区租金环比下降2.4%。张中名更愿意将陆家嘴商务区写字楼的行情下跌看作是周期调整。他认为,写字楼是经济晴雨表,出租出售行情下降,代表经济大环境不好,但他测算了一下,陆家嘴商务区的小户型写字楼回报率仍然有超过5%。

近期,在大陆发展十多年的台湾明星夫妇林瑞阳、张庭,以旗下微商品牌TST名义买下晶耀前滩一栋写字楼,总面积2.6万平方米,总成交价17.6亿,单价约6.7万元/平方米。“这个时候,如果有公司看到发展机会,大胆进入这个圈层,其实也是一个双赢的局面。”张中名透露,陆家嘴同样有外资基金及证券等升级扩张的需求信号。

3月以来,浦东一些标杆项目与新上市项目意向客户明显增多,其中某汽车金融公司签约东方纯一约6000平方米办公,某生鲜电商品牌以9.5元/天/平方米的单价,租下陆家嘴商务区与竹园商贸区交接的独栋写字楼,约2万平方米。

但证券市场财富效应不再、相关金融行业整顿导致企业收缩陆家嘴的办公“战场”。即将入市的上海国际金融中心,目前业内传闻租金水平在12元/天/平方米,与前述三大地标建筑相比,价格优势凸显。

实际上,从2018年下半年开始,上海及周边的杭州、南京等大城市商务写字楼,空置率从10%升至20%甚至更多。

上海陆家嘴商务区近期出现中小投资者离场。“接盘者只是一些大型机构,成交价格回到2017年的水平,但对于小业主而言,也是盈利的。”张中名说,前两年大宗交易火爆现象已不复存在。实际上,2019年三季度以来,上海商办用地供应量明显回升,仅一个季度就成交6幅地块。而随着去年办公用地开闸出让,租户的需求却在降低,从而引发了“全新写字楼项目入市-写字楼存量高企-空置率上升”一系列连锁反应。

戴德梁行发布的2020年一季度写字楼报告显示,上海甲级写字楼全市空置率创下21.1%的历史新高(核心商圈空置率14.8%,新兴商圈空置率31.6%),环比上升1.44%。全市录得净吸纳量-90,545平方米(核心商圈净吸纳量为-74,143平方米,新兴商圈净吸纳量为-16,422平方米)。中小企业租户比例较高的写字楼受疫情影响较为明显,空置率上升。此外,由于缺乏资金和劳动力,许多企业的搬迁和装修都暂停了。

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