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潘石屹这次没跑成?2019年SOHO中国租金盘点

日期:2020-06-19作者:木木来源:

3月初,媒体曝出黑石正在洽谈私有化SOHO中国,交易价值40亿美元。受该消息影响,3月10日,SOHO中国股价直线拉升,随后SOHO中国也在公告中确认了交易传闻。但5月初,市场又传出此交易进入停滞状态,SOHO中国股价马上跳水。

这波股价过山车般的行情像极了SOHO中国的营收发展路径。作为中国最早的一批开发商,SOHO中国久负盛名,2007年10月登陆港交所,2010年前后SOHO曾经创造过238亿的销售额,但紧接着2012年宣布由销售型向持有型转变。2012-2019年,SOHO中国营收由153.05亿元缩水至18.47亿元,曾经和万科等巨头争雄的企业如今只剩对方的一个零头。

散售变整售而已

事实上,SOHO中国并未销售转持有,只是散售转整售。从2014年开始,SOHO中国全面收缩,以整售的形式售卖资产近300亿,另一方面则加紧布局国外。因此近年来几乎每年都有“潘石屹”跑路了的消息见诸媒体。

2014年,以52.3亿元出售上海SOHO海伦广场和静安广场,30.5亿元出售凌空SOHO一半项目;

2015年,将外滩地王以84.9亿元卖给了老冤家复星集团;

2016年7月,将SOHO世纪广场出售给国华人寿,对价32.97亿元;

2017年6月,公司以35.73亿元出售虹口SOHO,50.08亿元出售凌空SOHO;

2019年9月,以7.61亿元的价格出售九个SOHO项目旗下的2583个地下停车位;

2019年年底,将11个3Q出售给梦之星。

2014-2018的写字楼大丰年也确实为SOHO中国出售资产创造了优越的市场环境,2017年SOHO中国分别以35.73和50.08亿元的价格整售了虹口SOHO和凌空SOHO,整售价格分别高于项目成本的53%和85%,出售的Cap Rate不到3%。单从销售角度而言,SOHO中国的踩点非常准。

持有的底气很充足

SOHO的打法在开发商中独树一帜,专注于商业地产,并且是商业地产中的一个细分品类-写字楼。投资战略上也非常聚焦,目前沉淀下来的140万平方米持有物业,全部位于北京和上海核心地段,其中写字楼占比66%。良好的先天优势为SOHO中国的租金奠定了坚实的基础,2015-2019年租金平均增长率达20.5%。

大部分有关SOHO的媒体报告中均有提及潘石屹曾诉苦“在北京这样的城市,SOHO中国的租金回报率不到3%,但银行贷款的资金成本超过了4%”,很多报道把SOHO资产出售归咎于此。

细究SOHO中国资产的回报率,并没有讲的那么悲观。SOHO的优势在于提早以较低的地价囤积了部分优质物业,如北京的望京SOHO、光华路SOHO、上海SOHO天山广场等,SOHO目前持有的资产单方成本并不算夸张。如果计算每个项目的毛租金回报率,光华SOHO和望京SOHO回报率高达10%以上,除去刚刚入市的古北SOHO,整体资产毛租金回报率接近7%。根据SOHO中国2019年损益表,公司毛利率高达82%,据此可以推测SOHO资产总体净营收回报率在5.5%以上,这个回报率并不低,其实SOHO完全有自持的底气。

运营水平并不差

写字楼业绩有点“随行就市”,但也离不开公司的运营水平。SOHO中国的写字楼运营水平不差,除去刚入市的上海古北SOHO和北京丽泽SOHO,其他大部分项目的出租率均常年保持在90%以上甚至满租,古北SOHO入市不到一年出租率便攀升至67%,考虑到项目的建筑面积,这是个非常不错的业绩。

受2019年行情影响,部分项目的出租率有所下滑,上海外滩SOHO项目的下滑最严重,下滑至了78%。望京SOHO和光华路SOHO出租率也分别下降了12%、8%。

营收方面,北京四个项目除银河SOHO外,2019年业绩均出现微跌,上海项目中SOHO复兴广场和天山广场两个项目保持了稳定增长,外滩SOHO则出现下跌。营收坪效方面,北京和上海项目的营收坪效均表现得中规中矩,不算突出也不算差劲。

早年入市的红利外加运营能力支撑,其实SOHO中国完全有机会做成一家垂直小而美的企业。

2017-2019 SOHO中国各项目租金收入 注:平均租金指租金坪效

2016-2019 SOHO中国各项目出租率

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